요즘 뉴스를 보면 전세사기로 고통받는 국민의 수가 많아지고 있다. 이에 전세사기 발생원인과 전세계약체결 시 주의사항과 예방방법을 간단히 살펴보고자 한다.가장 근본적인 전세사기 피해발생 원인은 사람들이 생각하는 전세계약과 실제 이루어지고 있는 전세계약이 그 의미가 전혀 다르다는 데에 있다.
설명을 위해 채권과 물권에 대해 아주 간단하게 알아보고자 한다.
채권이란 특정인에게 계약상의 의무를 청구할 수 있는 권리를 말한다. 전세계약시 임대인에게 지급하는 보증금을 돌려받을 권리는 채권이다. 따라서 기본적으로는 아파트에 채권적 전세계약을 맺는 경우 아파트에 대해서 권리를 행사할 수 없고 , 임대인에 대해서만 보증금을 달라고 요구할 수 있다.
물권이란 동산이나 부동산이라는 물건에 대하여 배타적으로 그 권리를 주장할 수 있는 권리를 말한다. 아파트라는 부동산을 구매해서 등기하면 그 아파트에 대해서는 누가 뭐라해도 내가 소유자라고 주장할 수 있는 권리이다. 소유권은 물권이다.
그리고 채권과 물권이 충돌하면 특별한 사정이 없는한 무조건 물권이 이긴다.
채권과 물권에 대해서 간단히 설명한 이유가 여기에 있다. 대한민국의 전세제도는 전세계에서 유일한 제도라는 말은 한 번씩 들어봤을 것이다. 왜냐하면 엄청나게 특이하고 임차인에게 절대적으로 불리한 제도이기 때문이다.
사람들은 전세계약을 체결하면서 내가 임대인에게 지급한 보증금은 계약기간이 종료해서 내가 집을 비우면 당연히 받을 수 있다고 생각한다. 만약 보증금을 받지 못하면 아파트에 대해서 권리를 주장하여 보증금을 문제없이 받을 수 있을 거라 생각한다. 이러한 생각은 법적으로 설명하면 민법 제303조에서 규정하고 있는 전세권설정계약을 의미하고 이는 물권에 해당한다.
하지만 현실에서 공인중개사 사무실에서 체결하는 전세계약은 민법 제618조에서 규정하는 임대차 계약이다. 이는 채권이다. 임대차 계약은 임대인 소유 아파트를 사용하고 그 대가로 월세를 지급하는 계약을 말한다. 즉 현실에서 이루어지고 있는 전세계약은 일반적으로 생각하는 아파트라는 부동산에 전세권이라는 물권을 취득하는 계약이 아니라, 임대인 소유 부동산에 일정기간 살 수 있는 권리를 취득하는 채권적 계약이라는 것이다.
이러한 인식과 현실의 차이에서 전세보증금 사기 문제가 발생하고 있는 것이다. 이하에서는 현실에서 이루어지는 채권계약으로서의 전세계약과 전세보증금 반환문제에 대해서 설명하고자 한다.
대법원 판례에 따르면 채권계약으로서의 전세계약은 소비대차 계약과 임대차 계약이 결합된 형태의 계약이라고 설명하고 있다. 임대차계약이란 아파트에서 일정기간 살 수 있는 채권을 가지게 되는 계약을 말하고, 소비대차 계약이란 세입자가 임대인에게 지급하는 보증금을 지급하는 계약을 말한다. 소비대차라는 것은 쉽게 말하면 말하자면 현금을 빌려주는 계약을 말한다. 즉 전세계약에서 전세보증금 명목으로 지급하는 거액의 보증금을 임대인에게 주는 것은 현금을 임대인에게 빌려준 것과 같다는 의미이다.
한 때 대한민국은 경제가 연 10%씩 성장하고 부동산 가격은 시간이 갈수록 무조건 오르고 임대인은 아파트를 평생모은 자기 돈으로 구입한 경제적으로 여유 있는 사람이 세를 주는 경우가 많았다. 그런데 현재의 대한민국은 경제규모가 세계 10위권의 경제대국이기에 고도성장은 현실적으로 불가능하며 부동산 시장은 고점을 찍고 있다는 평가도 많다. 그리고 가장 큰 문제는 전세를 주는 임대인이 자기가 보유하고 있는 현금으로 아파트를 장만하는 경우보단 이른바 갭투자라는 방법을 이용하여 자신이 소유한 돈과 주택담보대출을 받고 거기에 전세계약을 맺어서 아파트를 소유하는 경우가 많다는데 문제가 있다고 본다.
전세보증금은 대법원판례에 따르면 임대인에 빌려주는 현금에 해당하는데 임대인 스스로가 경제적 여유가 없는 경우가 많으며, 특히 임대인이 갭투자 방식으로 아파트를 소유하고 있는 경우에는 아파트 자체에 이미 저당권이 설정되어 있기에, 계약기간이 끝났음에도 새로운 세입자가 구해지지 않으면 내 전세보증금을 돌려받기가 현실적으로 불가능한 경우가 많다. 빌라전세나 오피스텔 전세의 경우에는 특히 이런 경우가 많아서 갭투자 방식을 이용한 각종 나쁜 사람 때문에 많은 피해자가 발생하게 되고 있다.
이러한 피해를 예방하기 위해 주민등록을 하고 전입신고를 하면 전세보증금에 대한 보호장치로 충분하지 않냐고 반문할 수도 있다. 공인중개사 사무실에서 계약금을 지급하기 직전에 아파트 등기를 떼서 보여주는데 등기에 저당권이나 압류자체가 걸려 있지 않기에 계약체결 하고 바로 주민센터 가서 전입신고를 하면 안전하다고 생각할 것이다. 그런데 이런 생각은 틀렸다. 등기절차를 제대로 알지 못하는 데에서 생기는 문제다.
위에서 말했든 물권과 채권이 싸우면 무조건 물권이 이긴다고 보면 된다. 소유권은 물권이고 저당권도 물권이다. 이러한 물권은 반드시 등기를 해야한다. 등기를 안 하면 물권을 취득하지 못한다. 등기는 등기소에 등기신청을 하고 등기관이 심사한 후 등기부에 기재하는데 등기절차가 최소 며칠은 걸린다. 여기에 함정이 있는 것이다.
예를 들어 임대인이 아파트를 구매하기 위해 은행에서 돈을 빌리면서 7월 1일에 대출을 받고 저당권설정을 위한 등기신청을 7월 3일에 하고, 전세계약을 7월 4일에 체결해서 보증금을 받고 전입신고를 하고, 7월 6일에 저당권 등기가 되었다고 가정해 보자. 공인중개소에서 전세계약 체결을 위해 등기부를 바로 떼어보면 아파트에 저당권이 없기에 안전하다고 생각할 것이다. 실제로 저당권 등기는 7월 6일에 이루어지기에 7월 4일에 전입신고를 하면 7월 5일 0 시터 주택임대차보호법에서 인정하는 보증금에 대한 우선권이 인정되기에 세입자의 권리가 7월 6일에 이루어진 저당권 등기보다 우선한다고 생각할 것이다.
하지만 이는 틀렸다. 저당권 등기의 효력은 등기부에 기재된 7월 6일에 발생하는 것이 아니라 등기신청을 한 7월 3일에 저당권의 효력이 발생하기 때문이다. 이늡 부동산등기법 제6조 2항에서 규정하고 있다. 이러한 절차를 모르기에 분명 전세계약 체결 시에 아무것도 없던 저당권 등이 전세계약 만료시점에 문제가 되어 피해가 발생하는 것이다.
이러한 문제점을 국회도 잘 알기에 주택임대차보호법 등 각종 특별법을 만들어 세입자를 보호하고자 하지만 전세보증금의 근본이 채권이기에 거액의 보증금을 확실히 돌려 받는데는 분명 한계가 있다.
이러한 점들 때문에 전세사기 피해가 발생한다고 본다. 특히 대규모 전세사기의 경우에는 갭투자 방식으로 다량의 빌라나 오피스텔을 구매하고 전세보증금을 챙긴 다음 아무런 경제적 능력이 없는 사람에게 소유권을 넘겨버리기에 세입자는 말 그대로 눈뜨고 코베임을 당하는 경우가 생기는 것이라고 생각한다. 그렇다면 현실적으로 어떻게 해야 전세사기를 당하지 않을 수 있을까?
1. 우리가 흔히 이해하는 전세인 민법상 물권인 전세권 설정계약을 하는 것이다. 전세권설정계약은 전세금의 지급이 필수요소이고 전세금은 등기도 되기에 가장 안전한 방법이다. 하지만 현실적으로 임대인이 이에 응할지는 미지수다.
2. 전세보증금의 본질은 위에서 설명한 것처럼 임대인에게 현금을 빌려준 것이라고 대법원은 판시하고 있다. 그렇기에 채권적 전세계약을 할 때는 민법상 임차권 등기를 임대인에게 요구하거나 전세금반환에 대해서 저당권설정등기를 해달라고 요구하는 것도 좋다고 생각한다. 하지만 이것도 임대인이 흔쾌히 해줄지는 미지수이다.
3. 전세보증금은 특히 서울의 경우에는 거액인 경우가 많다. 대부분의 경우 전재산이며 대출을 받아 지불하는 경우도 많다. 하지만 법적으로, 제도적으로 전세보증금을 100% 안전하게 되돌려 받는다고 장담하기는 힘들다. 전세보증금이 매매대금의 7~80%에 해당하는 경우에 실제 주거목적인 경우라면 차라리 가격이 좀 더 저렴한 지역에서 아파트를 매수하는 것이 더 낫지 않을까 생각한다.
전세사기 문제는 정부가 나서서도 해결하기 힘든 문제인데 일개 개인인 내가 해결책을 제시하는 데에는 한계가 있다. 전세보증금이 대부분의 경우 자신의 전재산인 경우가 많기 때문에 전세계약이 채권적 계약이라는 점을 명확하게 인식하고, 좀 더 신중하게 알아보고 계약을 체결하기를 권유하는 바이다.
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